Cesión de derechos en Quintana Roo: ¿es legal comprar un terreno así?

¿Qué es la cesión de derechos?

En Quintana Roo, muchas zonas están en pleno crecimiento y urbanización. Como parte de este proceso, existen terrenos que aún no cuentan con escritura pública, ya sea porque el desarrollo está en fase de consolidación, o porque la mancha urbana aún no ha alcanzado formalmente esa área según el Programa de Desarrollo Urbano (PDU).

Ante esta situación, la figura de la cesión de derechos se ha convertido en una vía común y legítima para transmitir la posesión de un terreno.

La cesión de derechos es un contrato mediante el cual una persona transfiere a otra los derechos que tiene sobre un bien, en este caso, un terreno. Estos derechos pueden derivar de la posesión legítima o de un contrato previo de compraventa que aún no ha sido elevado a escritura pública. El Código Civil Federal respalda esta figura en su artículo 2029, que establece:

“Puede cederse el derecho que se tenga sobre una cosa, aunque no se tenga aún el dominio, siempre que sea lícito.”

Esto significa que, aunque un terreno aún no pueda ser escriturado (por ejemplo, porque no está incorporado formalmente a la mancha urbana o aún no tiene clave catastral individual), sí se pueden transmitir los derechos que existen sobre él, siempre y cuando el acto se formalice correctamente y con buena fe.

¿Qué protege al comprador?

La cesión de derechos no equivale a una escritura, pero sí otorga protección legal al comprador, especialmente si se sigue un proceso correcto. Estas son algunas formas de protección:

1. Contrato de cesión por escrito y con firma de ambas partes
   Según el artículo 1796 del Código Civil Federal, el contrato es un acuerdo de voluntades que genera derechos y obligaciones. Esto significa que, aunque no sea una escritura notarial, un contrato privado tiene fuerza legal, especialmente si está debidamente firmado, fechado, y describe claramente lo cedido.

2. Formalización ante notario público (Contrato notariado)
   Aunque no es obligatorio, llevar el contrato de cesión ante notario otorga certeza jurídica adicional. En el Estado de Quintana Roo, la Ley del Notariado permite la protocolización de contratos privados, lo que les da valor probatorio reforzado.

3. Documentos complementarios
   Un contrato de cesión sólido puede ir acompañado de:

   • Copia del contrato original de compra (si aplica).

   • Comprobante de pago de servicios o mantenimiento (si hay).

   • Plano del terreno o croquis.

   • Documentos que acrediten la posesión legítima del vendedor.

Todo esto ayuda a acreditar la cadena de posesión, elemento clave para una futura regularización.

¿Hay riesgos? ¿Cómo reducirlos?

Sí, como en toda compraventa sin escritura inmediata, existen riesgos, pero muchos pueden evitarse o reducirse si el proceso se maneja con responsabilidad. Entre los principales riesgos están:

• Que el vendedor no tenga derechos válidos o intente vender algo que ya cedió a otra persona.

• Que la zona no avance en su proceso de regularización y urbanización.

• Que se firme un contrato mal redactado o ambiguo.
  

Lo mejor seria una firma ante un notario publico que de fe y certifique la compra venta con un contrato notariado, pero tambien puedes considerar:

• Solicitar todos los antecedentes del terreno.

• Verificar si la zona está contemplada en el PDU o si ya tiene clave catastral en proceso.

• Asesorarse con un abogado o notario, incluso si la operación es privada.

¿Entonces conviene comprar por cesión?

Sí, puede convenir, especialmente si buscas invertir en zonas con potencial de desarrollo y tienes claro que el proceso para escriturar será a mediano o largo plazo.

La clave está en actuar con conocimiento y transparencia. La cesión de derechos no es una venta informal, sino un paso real y válido dentro del proceso de adquirir un terreno en desarrollo.

Base jurídica

Estas son algunas leyes y artículos que respaldan legalmente la cesión de derechos:

• Código Civil Federal

  • Art. 1796 – El contrato es un acuerdo de voluntades que crea o transfiere derechos y obligaciones.

  • Art. 2029 – Se puede ceder un derecho aunque no se tenga el dominio total, siempre que sea lícito.

  • Art. 2030 – La cesión debe constar por escrito cuando la ley lo exija o cuando se trate de derechos que por su naturaleza lo requieran.

• Ley del Notariado del Estado de Quintana Roo

  • Art. 17 – Permite protocolizar contratos privados, dándoles valor probatorio ante terceros.

• Programas de Desarrollo Urbano (PDU) Municipales

  • Determinan qué zonas están dentro de la mancha urbana o en proceso de integración, lo que afecta el tiempo para escriturar.

¿Tienes dudas o quieres revisar una cesión?

En Tu Terreno Playa, te acompañamos en todo el proceso para que tomes decisiones con seguridad y confianza. Te explicamos cada paso, revisamos los documentos y resolvemos todas tus dudas sin compromiso.

👉 Contáctanos hoy y encuentra el terreno ideal para ti.